Расторжение договора аренды арендатором
Квалифицированная Юридическая помощь по доступным ценам:
https://familylegal.ru/
https://krupps.ru/
Телеграм
https://t.me/familylegal
WhatsApp
https://wa.me/79095892329
- - -
#закон #юрист
Тема нашей сегодняшней беседы – расторжение договора аренды арендатором. И я сразу хочу обратить ваше внимание на тонкую разницу: есть расторжение договора и есть односторонний отказ от исполнения договора. Часто, конечно, эти понятия используют как синонимы, но вам нужно внимательно читать то, что написано в договоре. И если там будет формулировка «Арендатор вправе расторгнуть договор аренды в следующих случаях…», и при этом нет никакого порядка расторжения, ситуация не очень хорошая. Потому что статья шестьсот двадцатая ГК РФ предусматривает право арендатора при определенных обстоятельствах требовать расторжения договора. Да вот только само расторжение осуществляет суд!
То есть вам нужно обратиться в суд с иском о расторжении, и дело это затянется где-то на полгода, а то и дольше. А перед этим еще и требуется соблюсти досудебный порядок – направить арендодателю предложение о расторжении договора, подождать, ответит ли он что-нибудь, и только потом можно обращаться в суд. Поэтому гораздо лучше, если в договоре будет четко прописано право арендатора отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке. Закон это позволяет, в такой формулировке все понятно. Стороны активно этим пользуются, поэтому в договоре аренды, как правило, прописано, в каких случаях арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, а в каких случаях это может сделать арендатор. Правда, по договору аренды у арендатора обязанностей больше, соответственно, и нарушений он может допустить больше. Ведь у арендодателя главная обязанность – передать арендатору соответствующее договору помещение. А дальше он не так уж и много чего делает. Поэтому из-за нарушений арендодателя арендатор обычно может отказаться от договора, если вдруг арендованным помещением стало невозможно пользоваться не по вине самого арендатора; если обнаружились скрытые недостатки помещения; если арендодатель помещение формально передал, но чинит препятствия к его пользованию; если арендодатель не исполняет обязательство по проведению капитального ремонта.
Эти основания прописаны в ГК, сверху придумать что-то довольно сложно, поэтому примерно такой перечень случаев указывается и в договорах аренды как основание для отказа арендатора от договора. Сейчас мы говорим именно об отказе из-за нарушений арендодателя. Но в договорах обычно прописывается право сторон и на отказ от исполнения договора без причины. Например, вы арендовали помещение на длительный срок. Прошло несколько лет, обстоятельства изменились, вы поняли, что вам это помещение больше не нужно. Открываете договор и смотрите порядок отказа от него.
Понятное дело, любой отказ от исполнения договора заявляется в письменной форме. Почти всегда в договоре устанавливается срок, за который нужно уведомить другую сторону о своем отказе. Например, за 30 календарных дней. За два месяца. За три месяца до предполагаемой даты прекращения действия договора. Если право внесудебного отказа прописано, а срок для уведомления не установлен, в данном случае это будет самый удобный вариант, потому что действие договора будет считаться прекращенным с момента получения вашего уведомления другой стороной. Но обычно срок все-таки есть, значит в один день разойтись с арендодателем не получится, обозначенный срок придется выдержать.
Понятно, что при досрочном прекращении действия договора возникают определенные последствия: арендатор должен возвратить помещение по акту, стороны должны произвести взаимные расчеты и т. д. Это тема отдельного разговора. Резюмируя: если вы арендатор и заключаете договор аренды, проверьте, чтобы в договоре было: а) ваше право на отказ от исполнения договора аренды в одностороннем внесудебном (подчеркиваю – внесудебном) порядке при нарушениях договора арендодателем с перечнем таких нарушений; б) ваше право на такой же внесудебный отказ без причины, с уведомлением об этом арендодателя. Обратите внимание на срок для такого уведомления, устраивает ли он вас. Одно дело уведомить за две недели, а другое – за полгода.
А еще лучше, дорогие зрители, привлекать для анализа договоров, в том числе и договоров аренды, юриста. Работа которого и состоит в том, чтобы изучить документ и сделать свои замечания, правки и дополнения. Чтобы договор учитывал ваши интересы. Поверьте, это простое действие – подключение юриста для проверки договора на стадии его заключения – может избавить от больших проблем и трат в будущем. До новых встреч на канале!
